Een actieve gemeente dwingt de lokale kantoren- en winkelmarkt tot beweging

De rol en instrumenten van gemeenten om kantoren- en winkelleegstand te bestrijden stonden centraal tijdens de vierde (en laatste) bijeenkomst van de gelijknamige G32-leerkring op 20 en 21 januari in Breda en Dordrecht. In Breda namen we de aanpak van winkelgebieden onder loep, in Dordrecht bespraken we de ambitieuze kantorenaanpak. De overkoepelende conclusie: gemeenten bezitten met hun RO-instrumentarium en eigen vastgoed krachtige middelen om de lokale kantoren- en winkelmarkt bij te sturen. Het is een kwestie van analyseren, kiezen, onderhandelen en doorzetten. Maar goed contact met en kennis van andere belanghebbende partijen is wél een cruciale voorwaarde.

Door Arjan Raatgever, projectleider Ruimte en Economie, Platform31

Dit is een nieuwsbericht naar aanleiding van de vierde (en laatste) bijeenkomst van de leerkring Kantoren- en winkelleegstand voor G32-gemeenten. Deze leerkring is georganiseerd door Platform31 en mogelijk gemaakt door het G32 Stedennetwerk en de ministeries van Binnenlandse Zaken en Economische Zaken. Presentaties die tijdens deze vierde bijeenkomst zijn gehouden vindt u onderaan dit artikel.

Kantorenaanpak Dordrecht: richting kiezen

Kuenzli, directeur Grote Projecten bij de gemeente Dordrecht, maakt in zijn presentatie duidelijk dat je als gemeente veel sturingsmiddelen hebt bij het bestrijden van kantorenleegstand.

“Toen ik startte in Dordrecht was al duidelijk dat hier veel teveel kantoormeters in de planning stonden. We hebben 40.000 van 70.000 vierkante meter aan plannen moeten schrappen. We zijn een analysetraject ingegaan. Je bekijkt welke programmering nog reëel is, licht contracten met grote ontwikkelaars kritisch door, berekent de effecten van verschillende opties op lopende grondexploitaties en de vermogenspositie van het grondbedrijf, kijkt naar de overall risicobeheersing en naar de mogelijkheden voor het strategisch benutten van eigen grond, vastgoed en programma. Pas toen we dat hadden gedaan, hebben we de notitie ‘Richting Kiezen’ samengesteld voor de gemeenteraad. We gaan focussen op het realiseren van een aantal clusters en het andere schrappen we of passen we aan. Wat betreft kantoren is het werkgebied Schil-West onze belangrijkste focus, rondom de Spuiboulevard direct tegen de binnenstad aan, en daarnaast tevens snelweglocatie Amstelwijck.”

“Uiteraard gaat zo’n heroriëntatie niet zonder slag of stoot. We hebben zelf over de jaren zo’n € 100 miljoen afgeboekt. Daarnaast liggen onder alle plannen vertrouwensrelaties, bestemmingsplannen en privaatrechtelijke contracten. Daarover moet je stevig in gesprek met alle betrokkenen. Dan helpt het niet dat de archivering van toezeggingen aan marktpartijen en het contractbeheer niet op orde bleek te zijn. We hebben daar in sommige trajecten zware advocaten op moeten inzetten. Als je de contracten echter goed doorneemt, dan blijkt vaak dat veel grondeigenaren zich ook niet aan alle afspraken hebben gehouden. Dat weten ze zelf ook. En uiteindelijk ziet iedereen dat er een overschot aan meters is en te weinig vraag om alles te vullen. Ook marktpartijen willen graag dat er weer helderheid komt waar een investering wel rendeert en waar niet. En daar is, zeker in Nederland, een stevige overheid voor nodig.”

Aanpak kantorengebied Schil-West

Schil-West is het belangrijkste werkgebied van de regio. Werkgebied Schil-West ligt direct ten zuiden van de Dordtse binnenstad. Er staat 30% van de 175.000 m2 kantoorruimte leeg. Een belangrijke oorzaak is het feit dat veel van de panden als single tenant kantoor gebouwd zijn, maar de eerste huurder er inmiddels uit is. Er wordt voor verschillende panden naar herbestemming gekeken, vooral naar dienstverlening, wonen en kleinschalige detailhandel. De gemeente maakt hier ook planologisch ruimte voor. De negentiende-eeuwse stedenbouwkundige korrel van het gebied en de nabijheid van de binnenstad bieden goede mogelijkheden voor functiemenging. Veel van het vastgoed zal echter stevig moeten worden aangepakt.

Kuenzli: “We kijken voor deze transformaties vooral naar lokale families en bedrijven. Daar heb je veel meer aan dan contracten met ‘de grote jongens’. Welke bedrijven en bedrijfstakken groeien snel? Van de Belastingdienst weten we dat er in Dordrecht 1.100 mensen zijn met € 1.000.000 of meer op de bank. Wij denken intern na over beleggingsproposities die passen bij verschillende partijen. Echt slechte kantoren worden op dit moment verhandeld tegen de grondwaarde minus de sloopkosten. Middeldure huurwoningen kun je dan wel realiseren met brutoaanvangsrendementen van 4 tot 5%, dat is voor veel partijen interessant. Het verhaal en de persoon die het vertelt moet wel kloppen. Dat is een nieuwe vaardigheid die onze projectmanagers moeten leren.”

Voorkomen van planschade bij actieve herbestemming

Hoogleraar Arjan Bregman gaat in zijn presentatie in op het zoveel mogelijk voorkomen van planschade en privaatrechtelijke schadeclaims bij het herbestemmen van kantoren- en winkelvastgoed. Bregman is lid van de Juridische Expertpool Planschade, die de Ministeries van Infrastructuur en Milieu en Binnenlandse Zaken hebben ingesteld om vragen rondom planschade te beantwoorden.

Bregman: “Bij weg- of herbestemmen is het als gemeente voortdurend schaken op twee borden: publiekrechtelijk, waarop je in principe eenzijdig kan acteren, en privaatrechtelijk, waarop je in principe altijd overeenstemming met de tegenpartij moet bereiken. Tenzij die marktpartij zich ook niet aan zijn afspraken heeft gehouden.”

“Cruciale begrippen bij het vermijden van planschade zijn risicoaanvaarding en voorzienbaarheid. Het weghalen van bestemmingen moet juridisch gezien op tijd ‘voorzienbaar’ zijn voor de benadeelde partij. Als dat het geval is, dan zal de bestuursrechter in geval van een planschadeclaim oordelen dat de benadeelde partij zijn risico aanvaard heeft. Als gemeente kun je de voorzienbaarheid goed regelen als je een aantal stappen doorloopt. Stel eerst een visie vast waarin je het wegbestemmen aankondigt en communiceer die visie breed. Vervolgens kun je een jaar of twee jaar later een nieuw bestemmingsplan in procedure brengen, waarin je de bestemmingen hebt gewijzigd.”

De presentatie van Bregman vindt u onderaan deze pagina.

Businesscoaching en leegstandsaanpak in Breda

Uit het oogpunt van het stimuleren van lokale economische ontwikkeling, investeert de gemeente Breda al jaren in het coachen van lokale ondernemers, aanvankelijk met een EFRO-subsidie en inmiddels vanuit reguliere middelen. Er worden meerdere individuele gesprekken gevoerd per begeleide ondernemer, er zijn scholingstrajecten, netwerkavonden en bemiddeling richting instanties en overheden. Organisatie- en adviesbureau Zakenexpert voert deze werkzaamheden al lange tijd uit. Directeur Farid Darkaoui presenteert de resultaten:
“We hebben 322 ondernemers laten starten in Breda, ruim 40% uit een uitkeringspositie. Na 2 jaar is 96% daarvan nog steeds actief. Die ondernemers hebben op hun beurt 190 mensen in dienst genomen. Dat zijn dus ruim 500 nieuwe banen en 500 bijstandsuitkeringen die je niet hoeft te betalen. Wij zien deze aanpak als bewijs dat het creëren van werkgelegenheid door het stimuleren van lokaal ondernemerschap rendement oplevert. In Breda is nu een brede ondernemersbeweging en een netwerk dat een aantal jaar geleden
simpelweg niet bestond.”

De laatste jaren is aan de ondernemerscoaching een tweede poot gekoppeld: het revitaliseren van een aantal secundaire winkelgebieden. Zakenexpert-collega Wout Gelderloos voert hierover de regie. “Het doel is om de aantrekkelijkheid van deze gebieden te verhogen door de branchering te verscherpen, het bestaande ondernemerschap te versterken en leegstand tegen te gaan. Ik werk vanuit coalitievorming, verbeeldingskracht en korte lijnen met de gemeente. Waar nodig zorgen we dat de winkelstraten licht van kleur verschieten, maar dat is geen doel op zich.” “De koppeling met de ondernemerscoaching is handig”, legt Gelderloos uit. “Als een zittende of nieuwe ondernemer het niet goed doet, dan stuur ik hem naar Farid.”

Breda als winkelstad

Breda is van oudsher een populaire winkelstad, die relatief veel bezoekers en bestedingen uit de regio en de rest van het land aantrekt. De laatste jaren is er echter in toenemende mate concurrentie van andere steden in de regio, zoals Oosterhout, Roosendaal en Bergen op Zoom. Breda wil haar marktaandeel niet verder kwijtraken en werkt op diverse plekken aan het revitaliseren van winkelgebieden:

  1. In de karakteristieke aanloopstraat Boschstraat wordt ondernemerscoaching ingezet om bestaande ondernemingen sterker te maken. Verkleuring richting horeca, dienstverlening en ZZP-werkplekken wordt gestimuleerd. Ondernemers, eigenaren en bewoners hebben zich verenigd in Platform Boschstraat.

  2. Binnenstedelijke herontwikkelingslocatie ’t Sas werd al enkele jaren geleden opgeleverd door lokale ontwikkelende belegger Maas-Jacobs. Het resultaat is een kwalitatief hoogstaand, mediterraans aandoende binnenplaats, met omliggende horeca en detailhandel.
  1. In de verouderde Houtmarktpassage, die binnenkort wordt gerenoveerd, zijn in de tijdelijkheid de creatieve winkels NOWHERE SHOPS gevestigd, een initiatief van lokale aterlierbeheerder CLIB
  1. Overdekt winkelcentrum De Barones (28.000 m2), opgeleverd in 1997, is na 20 jaar toe aan een opknapbeurt, met name om de grotere winkeloppervlaktes te bieden die winkelketens op dit moment vragen. Het winkelen op twee verdiepingen wordt als verouderd ervaren. Eigenaar Kroonenberg Groep heeft 3W Development ingeschakeld om een stevige transformatie te realiseren die leidt tot een meer transparante en meer uitnodigende winkelbeleving.

Bredasewinkels strip

V.l.n.r.: ’t Sas, Boschstraat en De Barones

Toevoeging nieuwe winkelmeters

Hét hete hangijzer op winkelgebied in Breda is het transformatieproject Achter
de Lange Stallen
. Op een voormalig parkeerterrein, grenzend aan de Bredase binnenstad, worden 24.000 m2 nieuwe winkelmeters, 180 woningen en 1000 parkeerplaatsen gerealiseerd door Dura Vermeer, Syntrus Achmea en Wonen BreBurg. Ook ontwikkelaar MAB Development is partner, maar wil uit het project.

De kritiek van een deel van de Bredase winkeliers uit de binnenstad is dat realisatie van Achter de Lange Stallen voor meer leegstand in het oude stadshart zal zorgen. In Breda staan op dit moment al 10% van de winkelruimten leeg. Het gemeentebestuur is echter van mening dat de nieuwe winkelpanden in Achter de Lange Stallen beter aansluiten bij de huidige wensen van grote ketens. Met een betere samenwerking en profilering van de bestaande binnenstad, hoopt men verdere toename van de winkelleegstand te voorkomen.

In een groepsdiscussie tussen de deelnemers van de leerkring worden beide punten ondersteund: je móet als stad vernieuwen, maar je ook realiseren dat het toevoegen van extra winkelmeters elders in de stad leegstand oplevert. Er wordt geopperd dat een transformatiefonds, te vullen door investeerders in nieuwe winkelmeters, zou helpen om herbestemming of sloop van verouderde winkelgebieden te versnellen.

“Je kan er ook voor kiezen om eigenaren te stimuleren om de bestaande winkelvoorraad aan te passen aan nieuwe eisen. En we mogen ons best wat strenger opstellen tegen de grote winkelketens. Laten we eens zeggen: we willen u graag hebben, maar wel in een bestaand pand in de binnenstad. Dat signaal moet je dan wel regiobreed afgeven.”

Afsluiting en advies aan bestuurders

De bijeenkomst in Breda en Dordrecht was de vierde en laatste van de leerkring Kantoren- en winkelleegstand voor G32-gemeenten. De leerkring heeft gedraaid van december 2013 tot en met januari 2015. Platform31 heeft de leerkring met veel plezier samengesteld en begeleid en dankt de gaststeden Apeldoorn, Deventer, Arnhem, Nijmegen, Groningen, Breda en Dordrecht voor hun gastvrijheid, alle 34 deelnemers voor hun inzet, de externe experts voor hun inhoudelijke input en het G32 Stedennetwerk en de ministeries van Binnenlandse Zaken en Economische Zaken voor het financieel mogelijk maken van deze leerkring.

Platform31 en een aantal van de deelnemende ambtenaren schrijven gezamenlijk nog een afsluitend artikel, waarin we de belangrijke lessen uit de leerkring samenvatten en aanbevelingen formuleren voor stadsbestuurders. Deze aanbevelingen worden tijdens een bestuurlijke G32-bijeenkomst met verantwoordelijke wethouders besproken. Dit artikel zal in het voorjaar op de website van Platform31 gepubliceerd worden.