Niet-Daeb dilemma's nopen gemeenten en corporaties tot andere keuzes

Nu corporaties bereid zijn de bouwproductie stevig op te willen voeren en de woningmarkt verder aantrekt, liggen er steeds meer nieuwe bouwplannen op gemeentelijke ontwikkeltafels. De invoering van de nieuwe Woningwet heeft bij veel corporaties tot herbezinning op koers en strategie geleid. Die periode is voorbij. De mouwen zijn opgestroopt. De palen kunnen weer de grond in.

In de nieuwe plannen worden de aangescherpte regels van de nieuwe Woningwet voor het eerst toegepast. Dat leidt in eerste instantie vooral tot veel vragen en zoektochten naar wat wel en niet kan. Al zoekend komen gemeenten tot de ontdekking dat de vertrouwde samenwerkingspartner niet meer dezelfde is als voorheen. Het is alsof ze elkaar opnieuw moeten leren kennen.

Niet langer zijn corporaties in staat en bereid om complexe bouwprojecten met uiteenlopende functies te realiseren. Niet in staat omdat ze zich sinds de invoering van de Woningwet beperken tot Daeb-activiteiten. Niet bereid omdat exploitatierisico’s niet langer acceptabel zijn. En dan gaat het om bouwprojecten die tot voor kort in het stedelijk gebied heel gebruikelijk waren.

Een voorbeeld: de gemeente Den Haag wil in Ypenburg/Leidschenveen een verdicht stedelijke woonmilieu realiseren. Daarin past een project van 230 woningen, waarvan het grootste deel in de sociale huur (4/5) en een deel (1/5) in de vorm sociale koopappartementen voor starters. Bovendien vereist de gemeentelijke parkeernorm de aanleg van (verdiepte) parkeervoorzieningen.

Tijdens een expertsessie van de gemeente en de corporatie werd het creatieve denkvermogen gebundeld. Centrale vraag: Hoe realiseren we onder het nieuwe regiem de sociale opgave binnen de verdichtingsopgave en hoe gaan we creatief om met bijkomende problemen als parkeren en de kwaliteit van openbare ruimte? Met als resultaat: een ‘tool box’ voor het project, die ook toepasbaar is op andere locaties.

Zo’n sessie levert dilemma’s en vragen op, zoals de spanning tussen gewenste menging van sociale en vrije sector woningen en de nieuwe regels. Kan de corporatie zo’n gemengd complex wel ontwikkelen? Is dan een markttoets nodig, hoe werkt dat en wat levert het op? Of gaat een marktpartij het project ontwikkelen, neemt de corporatie vervolgens de sociale woningen af en beheert een commerciële exploitant de parkeergarage en plintfuncties? Zijn marktpartijen hierin wel geïnteresseerd? Of kunnen we dit soort opgaven in het vervolg beter op wijkniveau tackelen? Door te kiezen voor het ontvlechten van functies op bouwplanniveau. Welke rol kan de gemeente dan hierin spelen?

Niet alle vragen zijn beantwoord. Wel zijn denkrichtingen geformuleerd die nu op haalbaarheid worden getoetst. De vraag is wie waar concessies moet doen. Want wanneer we de bestaande praktijk van planontwikkeling wijzigen gaat dit onvermijdelijk gepaard met verschuivingen in de kostenverdeling over de betrokken partijen. Waar komen dan bijvoorbeeld de kosten van parkeervoorzieningen te liggen?

Tot slot dringt zich een ontnuchterende conclusie op: De nieuwe woningwet maakt het realiseren van complexe, samengestelde verstedelijkingsopgaven niet eenvoudiger. Gemeenten, corporaties en marktpartijen zijn meer van elkaar afhankelijk geworden om dergelijke opgaven van de grond te trekken. Het samenspel tussen partijen is wezenlijk veranderd en vraagt om andere, nieuwe oplossingsrichtingen.

Fons Lustenhouwer

Meer informatie

Platform31 start dit jaar diverse praktijkgerichte activiteiten waarin de relatie tussen gemeenten, corporaties en marktpartijen centraal staat: Lokale werkconferenties Middenhuur; een praktijklab Prestatieafspraken gemeenten-beleggers; een Community of Practice ‘Aan de slag met niet-Daeb’ en een werkseminar Markttoets in de praktijk. Belangstelling? Neem contact op met:

Fons Lustenhouwer

Fons Lustenhouwer

Senior projectleider

06 53 38 90 17