Markttoets - prima instrument om de markt te testen

Sinds de invoering van de nieuwe Woningwet is de sector Volkshuisvesting weer een nieuw instrument rijker: de markttoets. Het instrument is zo nieuw dat er nog in vrijwel geen enkele gemeente gebruik van is gemaakt. De verwachting is dat dit de komende tijd wel steeds vaker gaat gebeuren. Het overgangsregime van de nieuwe Woningwet loopt af. Steeds meer bouwprojecten van corporaties die voor dit overgangstraject in aanmerking kwamen, veelal duurdere huur- of koopwoningen, zijn in een vergevorderd stadium van realisatie. Wanneer gemeenten dergelijke woningen door corporaties willen laten bouwen, dan zullen ze moeten aantonen dat commerciële partijen hiervoor geen belangstelling hebben. Dat kan prima met behulp van een markttoets.

Gemeenten lijken huiverig voor de toepassing ervan. De toets is te bureaucratisch, is omslachtig en brengt veel rompslomp met zich mee en kost daardoor teveel tijd. Maar de vraag is, of dit klopt. ‘The proof of the pudding is in the eating’. Op voorhand lijkt het nieuwe kabinet hier al in mee te gaan, door in het regeerakkoord aan te kondigen op plaatsen waarvoor commerciële partijen geen belangstelling hebben, de markttoets te willen vereenvoudigen.

Dat is precies wat nu in Lelystad gebeurt. Gemeente Lelystad zet de markttoets in om te testen of marktpartijen belangstelling hebben om 49 vrije sector en 3 sociale huurwoningen van een corporatie over te nemen. Pas wanneer de markt het niet oppakt, kunnen andere corporaties ermee aan de slag. Zo blijft corporatievermogen gericht op maatschappelijke doelen. De gemeente ziet graag dat deze woningen aan de lokale corporatie worden verkocht. Na afronding van dit proces is het interessant om na te gaan hoe de gemeente, als instrumenthouder, met haar belang is omgegaan in relatie tot het belang van de verkopende corporatie om deze duurdere huurwoningen voor een goede prijs af te stoten.

Ook in Den Haag wordt aan een lokale samenwerkingstafel in de komende weken een markttoets uitgevoerd. Hier gaat het om herstructurering van corporatiebezit in Den Haag Zuidwest, waarbij een nieuwe mix van goedkope en duurdere huurwoningen gerealiseerd moet worden. De vraag is of marktpartijen in dit deel van de stad waar sociale huur domineert, het aandurven om duurdere huurwoningen te realiseren. Om dat te testen worden marktpartijen in de komende weken uitgenodigd om te reflecteren op een project-tender. Daarmee wordt snel duidelijk in hoeverre commerciële investeerders in dit deel van de stad bereid zijn risico te nemen. Zo ja, dan kunnen corporatie en marktpartij met elkaar in gesprek over de realisatie. Zo niet, dan kan de gemeente de corporatie verzoeken het project te realiseren, inclusief de duurdere huurwoningen. Ook voor renovatieproject Lindoduin in Scheveningen is recent een markttoets uitgevoerd. Daar worden door Vestia 183 huurwoningen ingrijpend gerenoveerd. Een deel ervan komt terug als vrije sector huurwoningen. De markttoets wees uit dat commerciële partijen hiervoor geen belangstelling hebben.

Werkseminar

Meer weten van hoe dit in zijn werk gaat? Neem dan deel aan het door Platform31 georganiseerde werkseminar De markttoets in de praktijk op 21 november a.s. Betrokken partijen zullen de deelnemers uit eerste hand informeren over hun ervaringen.