Gemeenten zien door bomen geen bos meer

Bouwen, bouwen, bouwen, roepen belanghebbenden in de bouwsector in koor. Van Neprom, tot NVM en VEH. Dat bouwen moet verlichting bieden voor het toenemende tekort aan beschikbare woningen op de woningmarkt. De ogen zijn dan vooral gericht op gemeenten. Boodschap: wanneer bouwlocaties voor nieuwe woningen niet snel loskomen, dreigt de woningmarkt in delen van het land droog te koken. Hier en daar wordt zelfs gepleit voor het aanpassen van inspraakprocedures om bouwprocedures te versnellen.

Eén oorzaak van het traag beschikbaar komen van bouwlocaties, is de toegenomen onduidelijkheid bij gemeenten hoe het spel moet worden gespeeld. Het beleid van het kabinet Rutte-II was er in de afgelopen periode op gericht meer ruimte te creëren voor marktpartijen om in de woningmarkt te investeren. Via de gewijzigde Woningwet zijn woningcorporaties aangezet zich vooral op het bouwen van sociale huurwoningen te concentreren. Gemeenten moeten zich bij het bouwen van middeldure huurwoningen vooral richten op beleggende marktpartijen. Simpel zou je zeggen: voor goedkope huur naar de corporatie, voor duurdere huur in zee met marktpartijen. Maar zo simpel ligt het in de praktijk vaak niet.

Driehoek gemeente corporatie marktpartijen

Gemeenten zijn gewend op binnenstedelijke bouwlocaties diverse functies met elkaar te combineren. Dat komt het ongedeelde karakter van de stad ten goede. Het op één kavel bouwen van sociale huurwoningen in combinatie met middeldure huurwoningen en/of (sociale) koopwoningen, op een plint met bedrijfsruimten met een ondergrondse parkeergarage, was tot op heden vaker regel dan uitzondering.

Zo’n gemixte bouwopgave realiseren is door de invoering van de herziene Woningwet een stuk ingewikkelder geworden. In het verleden konden gemeenten dergelijke projecten eenvoudig neerleggen bij een corporatie. Maar tegenwoordig mogen corporaties dit niet zomaar doen. “Dan moeten jullie eerst een markttoets uitvoeren” is het antwoord van de corporatie. “Markttoets, hoezo?” is vaak de verbaasde ambtelijke reactie, “Hoe werkt dat dan? Is dat echt nodig?" Tot op heden is in Nederland nog maar één enkele markttoets uitgevoerd.

Marktpartijen staan niet altijd en zeker niet op iedere locatie te trappelen om gemeenten uit de brand te helpen. En wanneer marktpartijen bereid zijn om te investeren, welke eisen kunnen gemeenten dan stellen? Bijvoorbeeld op het gebied van kwaliteit en huurprijs? Hoe regel je dat nieuwe woningen langjarig beschikbaar blijven voor de doelgroep met een middeninkomen en voorkom je dat de huur bij een volgende verhuring fors wordt verhoogd? Wat betekent dat voor de grondprijs? Kan dat ook als de bouwkavel niet in handen is van de gemeente? Hoe leg je dat vast, publiekrechtelijk of privaatrechtelijk? En hoe maak je daarbij onderscheid tussen de cowboys die uit zijn op snel rendement en de partijen die oog hebben voor het belang van de stad?

Kortom, in het samenspel tussen gemeenten, corporaties en marktpartijen is recent zoveel veranderd, dat veel ambtenaren door de bomen het bos niet meer zien.

Activiteiten

Platform31 organiseert samen met de VNG en het ministerie van BZK in het najaar twee activiteiten die gemeenten verder helpen:

  • Het praktijklab: afspraken gemeenten en beleggers (21 september 2017)
    U krijgt een beeld van de condities waaronder beleggende marktpartijen bereid zijn zich in meerjarige afspraken vast te leggen en u inventariseert de (mogelijke) inhoud van (prestatie)afspraken tussen gemeenten en beleggende marktpartijen.
  • Het werkseminar: Hoe werkt de markttoets? (10 oktober 2017)
    Een werkseminar waarin we de processtappen en vereisten voor een markttoets in beeld brengen en eventuele knelpunten inventariseren.