Daeb/niet-Daeb: “To TI or not to TI”


Fons Lustenhouwer – 16 augustus 2016

Bij een belronde langs corporaties over het splitsingsdossier Daeb/niet Daeb, sprak ik de afgelopen dagen veel receptionisten. Op mijn vraag om doorverbonden te worden reageren die, geheel volgens protocol: “Waarover kan ik zeggen dat u belt?” Na mijn antwoord: “Over Daeb en niet-Daeb” volgde vaak eerst een stilte en dan: “….Pardon, wat zegt u??” Geduldig en wat langzamer herhaalde ik dan: “Over Daeb… en niet-Daeb”. Vaak volgde een nieuwe stilte. Je kon het horen kraken aan de andere kant van de lijn. En dat is het precies voor veel corporaties: Een breinkraker.

De Herziene Woningwet verplicht corporaties om het sociale deel van de vastgoedportefeuille (de Daeb-activiteiten) af te scheiden van het niet-sociale deel (de niet-Daeb-activiteiten). Zij kunnen daarbij kiezen voor een strikt juridische scheiding, een administratieve scheiding, of een hybride administratieve scheiding. Voor ‘kleine’ corporaties (max. € 30 mln. omzet waarvan max. 5% uit niet-Daeb activiteiten) geldt deze verplichting niet. Zij komen in aanmerking voor een ‘verlicht regime’.

Deze opgave leidt bij de betrokken corporaties tot een proces van soul-searching. De bedrijfsstrategie wordt kritisch doorgelicht en existentiële vragen komen op tafel: Waartoe zijn wij eigenlijk op aarde? Waar zijn wij van en waar zijn we niet (meer) van? Voor wie zijn we er wel en voor wie niet?

De maatschappelijke gevolgen van deze keuzes zullen de komende tijd geleidelijk zichtbaar worden. Een klein deel van de corporaties definieert scherp omlijnde ambities in het niet-Daeb domein. Dit hangt samen met de meer gespannen stedelijke woningmarktgebieden waarin deze corporaties opereren. Juist in die gebieden bestaat in het huursegment tussen de € 710 – € 950 behoefte aan extra aanbod voor lage midden-inkomens, maar niet overal komt aanbod van marktpartijen van de grond. Daarin zien deze corporaties kansen, al of niet in combinatie met partners.

Het overgrote deel van de corporaties beschouwt zichzelf als Daeb-corporatie. Deze corporaties hanteren in principe het uitgangspunt: Niet-Daeb is niet doen! Dus geen nieuwe middeldure huurwoningen verwerven of realiseren en het bestaande niet-Daeb gedeelte in de portefeuille (op termijn) afbouwen. Precies het effect dat minister Blok voor ogen had.

Toch bestaat ook bij veel Daeb-corporaties de behoefte om in stedelijke gebieden een mix van sociale en middeldure huurwoningen te realiseren. Zo’n mix voorkomt segregatie en komt het sociale woonklimaat ten goede. Bovendien draagt zo’n gemengde samenstelling bij aan een evenwichtige waardeontwikkeling van het vastgoed gedurende de beheerfase.

Dan gaat het in eerste instantie niet om de locaties waar het laag hangende niet-Daeb-fruit hangt (de A-locaties), maar juist om de locaties waarvoor beleggers niet direct in de rij staan (de B-locaties). De vraag is hoe Daeb-corporaties in de toekomst een mix van Daeb en niet-Daeb gerealiseerd krijgen? Daarvoor zijn waarschijnlijk slimme vormen van samenwerking nodig tussen investeerders/beleggers, ontwikkelende/beherende bouwers en corporaties. Vervolgvragen zijn dan:

  • Welke investeerders/ beleggers zijn hierin geïnteresseerd?
  • Zijn er ontwikkelende bouwers die de niet-Daeb woningen gedurende een aantal jaren willen blijven beheren?
  • Welke afspraken kunnen worden gemaakt over de beheertermijn?
  • Kan de beoogde mix op complexniveau tot stand worden gebracht, of is dit alleen succesvol op buurt/wijkniveau te realiseren?
  • Hoe geef je de samenwerking tussen partijen vorm? Wat is des TI’s* en wat niet?

*TI = Toegelaten Instelling

Zie ook:

Al deze vragen wil Platform31 de komende periode nader onderzoeken. Belangstelling? Neem contact op met